ریئل اسٹیٹ میں محفوظ سرمایہ کاری

معیشت کے کسی بھی شعبہ میں سرمایہ کاری اسی وقت دیرپا اور فائدہ مند ثابت ہوتی ہے، جب سرمایہ کاروں کو اس بات کا اعتماد ہو کہ ان کا سرمایہ کسی بھی وجہ سے ڈوبے گا نہیں۔ کچھ حلقوں کا خیال ہے کہ پاکستان میں سالانہ بنیادوں پر ریئل اسٹیٹ سیکٹر میں جتنی بھی سرمایہ کاری ہوتی ہے، اُس کا ایک بڑا حصہ جعلی پراجیکٹس میں پھنس کر رہ جاتا ہے۔ ایسے میں یہ سوال اہم ہے کہ ریئل اسٹیٹ شعبے میں سرمایہ کاری سے قبل کون سے عوامل کا خیال رکھنا ضروری ہے؟

ایک اہم سوال جائیداد کی ملکیت سے متعلق ہے۔ سرمایہ کاری سے قبل اس بات کا اطمینان کرلیں کہ جس پروجیکٹ یا یونٹ میں آپ سرمایہ کاری کررہے ہیں، وہ کس کی ملکیت ہے۔ آیا اُس کے پاس اپنی ملکیت ثابت کرنے کی ٹھوس اور تصدیق شدہ دستاویزات موجود ہیں کہ نہیں۔ ریئل اسٹیٹ کے کسی بھی منصوبے میں سرمایہ کاری کرنے سے قبل اور سرمایہ کار کو کسی بھی ممکنہ دھوکا دہی سے محفوظ رہنے کے لیے سمجھداری سے فیصلہ کرنے کی ضرورت ہوتی ہے، اس کے لیے ضروری ہے کہ کسی بھی منصوبے میں سرمایہ کاری کا حتمی فیصلہ کرنے سے قبل چند ضروری باتوں کے بارے میں تسلی کرلی جائے۔

جیسا کہ بالائی سطور میں بھی اس بات کا ذکر کیا گیا کہ آپ نے سرمایہ کاری کے لیے جو ریئل اسٹیٹ پسند کی ہے اس کی ملکیت کے بارے میں تسلی کرلیں۔ زمینی لین دین کے معاملات میں ایک بڑی رقم صَرف کرنے سے پہلے اس بات کو یقینی بنائیں کہ آپ محفوظ ہاتھوں میں ہیں کیونکہ مارکیٹ میں بدعنوانی کے بہت سے امکانات ہیں۔ 

یہ آپ کا قانونی حق ہے کہ اپارٹمنٹ، گھر یا زمین خریدنے سے پہلے جائیداد کے قانونی مالک کی دستاویزات کی تصدیق کروالیں۔ آپ کا شاید یہ خیال ہو کہ یہ ایک آسان عمل ہے لیکن یہ آپ کی محض سوچ بھی ہوسکتی ہے۔ کسی بھی دھوکہ دہی کا شکار ہونے سے بچنے کے لیے مکمل کوائف اور اِن کی جانچ پڑتال ضرور کرلیں تاکہ بعد کی پریشانی سے بچ سکیں۔

زمین کی دستاویزات کے تصدیقی عمل کا ایک اہم حصہ اراضی کی رجسٹری ہے۔ لینڈ رجسٹریشن ایکٹ 1908ء کی رو سے غیر منقولہ جائیداد کی منتقلی کے لئے رجسٹریشن لازمی ہے۔ زمین یا مکان بھی غیر منقولہ جائیداد میں شامل ہیں جنھیں ایک جگہ سے دوسری جگہ منتقل نہیں کیا جا سکتا۔ یاد رہے کہ کسی بھی ریئل اسٹیٹ کی تصدیق ایک تھکا دینے والا اور پیچیدہ کام ہے اور ہمارے یہاں ڈیجیٹلائزیشن کی کمی کے باعث یہ کام اور بھی مشکل بن جاتا ہے۔

ریئل اسٹیٹ کی تصدیق کے اگلے مرحلے میں آپ کو ٹائٹل ڈیڈ پر نظر رکھنی چاہیے کیوں کہ اس کی دستاویز مالکانہ حقوق کی حفاظت کرتی ہے اور اسی کی بنیاد پر ہی آپ اپنی جائیداد کو قانونی طور پر فروخت کرنے کا اختیار حاصل کرتے ہیں۔ ایک اور دستاویز جو انتہائی اہمیت کی حامل ہوتی ہے وہ ہے ’سیلز ڈیڈ‘۔ یہ وہ دستاویز ہے جو جائیداد کی منتقلی کے دوران فروخت کرنے والے اور خریدار کے درمیان، دونوں کی باہمی رضا مندی کے ساتھ دستخط پر مشتمل ہوتی ہے۔

ریئل اسٹیٹ کی تصدیق کے دوران فائل میں شامل ہر دستاویز ناگزیر ہوتی ہے اور کسی ایک دستاویز کی عدم موجودگی اس کی خرید و فروخت کو ناقابلِ عمل بنادیتی ہے۔ اسی طرح مدر ڈیڈ ایک ایسی دستاویز ہوتی ہے جس میں متعلقہ ریئل اسٹیٹ کے تمام سابقہ مالکان کے نام درج ہوتے ہیں اور اس سے معلوم ہوتا ہے کہ اس کا موجودہ مالک کون ہے۔

اس کے بعد اگر آپ ایسی زمین لے رہے ہیں جس پر پہلے سے کچھ تعمیر ہوا ہے تو اس کے لیے بلڈنگ پرمٹ کی دستاویزات کا ہونا ضروری ہوتا ہے تاکہ اس بات کی تصدیق کی جاسکے کہ مذکورہ تعمیر متعلقہ محکموں سے باقاعدہ این او سی کے بعد کی گئی ہے اور اس میں کوئی خلاف ضابطہ کام نہیں کیا گیا۔ بلڈنگ پرمٹ کی دستاویز میں جائیداد کا منظور شدہ منصوبہ بھی شامل ہوتا ہے۔ یہ دستاویز اس بات کی سادہ سی منظوری دیتی ہے کہ یہ جائیداد حکام کے تشکیل کردہ فریم ورک کی بنیاد پر تعمیر کی جارہی ہے اور منصوبے کی تمام شرائط اور ڈیڈ لائن کو پورا کیا جارہا ہے۔

جائیداد کی بنیادی دستاویزات کی تصدیق کے بعد یہ بات دیکھنے کی ضرورت ہوتی ہے کہ کیا اس پر واجب الادا تمام ٹیکس ادا شدہ ہیں یا نہیں اور فروخت کرنے والے کے پاس متعلقہ پراپرٹی ٹیکس کی ایک باقاعدہ فائل ہونی چاہیے تاکہ خریدار تمام چیزیں دیکھ کر اطمینان کرلے۔ٹیکس دستایزات میں اسٹامپ ڈیوٹی، ایڈوانس ٹیکس، کیپٹل ویلیو ٹیکس وغیرہ شامل ہیں۔ ساتھ ہی یہ بھی تسلی کرلینی چاہیے کہ تمام یوٹیلٹی بلز بھی ادا شدہ ہیں۔

ان تمام قانونی دستاویزات کی تصدیق اور تسلی کے بعد ایک اور کام جو آپ کو کرنا چاہیے وہ یہ ہے کہ متعلقہ اراضی، مکان، اپارٹمنٹ یا جائیداد کی خریداری سے قبل اس بات کو یقینی بنائیں کہ آیا پروجیکٹ آباد بھی ہے کہ نہیں۔ اگر پروجیکٹ آباد ہوچکا ہے تو وہاں کے دیگر مکینوں سے بات چیت کرکے آپ اندازہ لگا سکتے ہیں کہ ایسی جگہ رہنے کے کیا فائدے اور مسئلے مسائل ہیں۔ وہاں کے مکینوں سے سہولتوں، مسائل اور یوٹیلٹیز کی دستیابی کی بابت معلوم کیا جاسکتا ہے۔ نیز، آپ متعلقہ ایجنٹ یا بروکر کے ساتھ لین دین کرنے سے قبل اس کے بارے میں اچھی طرح مطمئن ہوجائیں۔